전세가 하락 역전세난, 앞으로 전세시장은?

전세가 하락과 전세물량 증가에 따른 역전세난

 

매매·전세 시장 동반 침체에 따른 역전세난이 집주인과 세입자 모두에게 연쇄적인 피해를 주고 있습니다.세입자는 보증금을 제때 돌려받지 못하고 집주인은 돌려줄 전세금을 마련하지 못해 전전긍긍입니다.

 

주택도시보증공사(HUG)에 따르면 전세금 반환보증보험 가입자 중 올해 들어 9월까지 보증금을 떼인 건수는 3050건, 금액은 6466억 원으로 지난해 연간 규모 5790억원을 넘어서 역대 최대였습니다.

 

떼인 보증금을 되찾기 위해 법원문을 두드리는 사례도 늘었습니다. 대법원에 따르면 지난달 전국 임차권 등기명령신청은 1376건이었습니다. 1년전인 740건보다 85.9% 증가했습니다. 수도권이 신청건수 1089건으로 전체의 79%에 달했습니다. 서울의 한 법원 등기관은 1년 전 한 달에 40건 정도였던 임차권등기가 요즘엔 90건씩 들어온다고 말했습니다. 임차권등기는 전세기간이 끝난 뒤에도 보증금을 받지 못한 세입자가 전세금에 대해 법적 보호를 받기 위해 하는 조치입니다.

 

집주인도 세입자에게 돌려줄 전세금을 마련하려고 대출을 받는 경우도 적지 않은데 그나마 대출을 받을 수 있으면 다행입니다. 전세 최고 자금 대출이나 신용대출 모두 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용돼 대출한도가 크지 않습니다. 집주인이 대출을 못 받는 경우 전세금을 언제까지 주겠다고 세입자에게 각서를 쓰는 경우도 있다고 합니다.

 

집주인이 세입자에게 돈을 주는 역월세도 나타나고 있습니다. 후속 세입자를 구하지 못해 세입자에게 보증금을 돌려주지 못했는데요 결국 전세금 하락분 만큼의 이자를 매달 주기로 하고 재계약을 하는 경우도 있다고 합니다.

 

전세계약조건도 갈수록 파격적입니다. 최근 이사비를 지원해주거나 입주청소를 해드리는 등 다양한 글들이 부동산 커뮤니티에 올라오고 있다고 합니다.

 

역전세난은 당분간 확산할 전망입니다. 대출이자 부담이 갈수록 커지면서 세입자들이 전세를 기피하고 있기 때문인 것으로 풀이 됩니다.

 

 

올해 1월부터 9월까지 서울 아파트에서 역전세가 발생한 전세계약을 살펴보면 보증금은 2년전보다 평균 8천만원 하락했습니다.

 

전세매물도 쌓여가고 있습니다. 서울 아파트 전세매물은 2년전과 비교하면 다섯 배 가까이 증가했습니다. 2020년에는 9천9백여 건이었지만 올해는 4만5천여건으로 크게 늘었습니다.

 

 

 

서울 아파트 전세가격도 1월말부터 내림세입니다.

 

 

10월 둘째주에는 전주보다 0.22% 떨어졌는데, 2019년 2월 이후 최대 폭 하락을 기록했습니다. 전셋값 하락뿐 아니라 매매가 사라지면서 집값이 계속 떨어지자 매물을 전세로 돌리는 집주인도 많아졌습니다. 기존의 전세보증금으로 전세계약을 체결하려는 세입자가 없기 때문에 그런 집주인들은 계속 매물을 내놓게 되고 세입자들은 그 매물을 계약을 안 하게 되는 악순환이 일어나게 됩니다.

 

잇따른 금리인상으로 전세자금 대출이자부담이 커지면서 월세를 찾는 임차인이 증가하는 것도 역전세 원인 중 하나입니다.

아파트는 여타 주택유형에 비해서 상대적으로 위험도가 낮지만 과거 갭투자가 몰리면서 집값이 급등했던 지역중심으로 보증금을 반환 받지 못하는 상황이 늘어날 수도 있다고 합니다.

 

임차인들이 이자비용과 월세비용을 비교해가며 전세나 월세를 선택하는 경향이 나타나면서 역전세 현상은 당분간 계속될 것으로 보입니다.