초보자 선택하기 좋은 부동산 경매 절차

초보자들이 쉽고 안전하게 접근할 방법

 

첫째, 물건 선정하기

좋은 물건을 선정하기보다 상대적으로 저렴한 물건을 선정한다. 

'상대적'이란 똑같은 아파트, 같은 빌라 등 같이 지어진 건물 중 해당 조건이 비슷한 주택보다 저렴하게 낙찰받을 수 있는 건물을 말한다. 예를 들면 한 동짜리 아파트나 건축된 지 조금 오래되어 허름해 보이는 이런 아파트들은 대규모로 지어진 지 얼마 안 되어 좋아 보이는 아파트들에 비해 경쟁률이 비교적 낮은 편이다.

 

우리의 목적은 수익을 낼 수 있는 아파트를 낙찰받는 것이 목적임을 잊지말자

 

둘째, 명도가 쉬운 물건 찾기

주택을 낙찰받게 되면 많은 사람을 만나게 될 텐데, 그 사람들의 여건과 상황, 성격, 등에 따라 신중히 접근해야 한다. 배당 여부도 명도 협상에 중요하게 작용한다. 배당을 받는지 못 받는지, 받는다면 전액 받을 수 있는지, 일부만 받을 수 있는지, 이 금액에 따라 저항이 다를 수 있으니 개략적인 배당금을 알면 명도에 유리한 입장에서 진행할 수 있다.

 

많은 빚만 남은 소유자는 명도에 조금 까다로울 수 있다. 등기부 등본을 확인하면  각종 카드값에 은행 대출로 인해 가압류가 많다면 빚밖에 아무것도 없으니 명도 저항이 거셀 수 있다.

 

채무자와 소유자가 다른 때도 눈여겨봐야 한다. 돈을 빌린 사람의 이름과 주택의 소유자가 다르니 명도시에 소유자의 저항이 거셀 수도 있다. 그 외에도 몸이 불편한 사람, 무속인, 특정 종교인, 연로한 분 등 특별한 점유자로 명도가 조금 까다로울 수도 있다.

 

개인적인 생각으로 초보가 명도하기에 가장 편한 물건을 고르라면 '금액과는 상관없이 배당을 조금이라도 받는 임차인이 거주하는 주택'이라 단언할 수 있다. 이 주택은 임차인이 배당을 받고자 한다면 낙찰자의 명도 확인서가 필요하니 결국에는 협상에 응할 수밖에 없기 때문이다.

 

셋째, 권리분석하기

경매로 진행되면 진행되면 모든 권리가 깨끗하게 말소되고, 특이한 사항이 없어서 낙찰자가 책임져야 할 일이 없는 경매 물건만 입찰한다. 

 

 

입찰할 물건의 선정은 투자 목적, 투자 기간, 소유한 자본금, 선호하는 부동산의 종류 등 투자자의 주변 상황에 맞춰 물건을 찾아야 한다. 이를 고려하여 선택한 부동산이 그 사람이 투자하기에 좋은 물건이지, 좋은 입지의 아파트, 신축 상가, 누구나 선호하는 부동산이 결코 좋은 물건이 아니다. 당신에게 좋은 물건은 어떤 것인지 생각해보자.

 

투자 기간 - 단기투자 또는 장기투자

투자 자금 - 1천만원, 1천만 ~ 5천만 원, 5천만 ~ 1억원, 1억원 이상

선호 부동산 - 상가, 오피스텔, 다가구 주택 토지 등

 

월세 받는 것이 목적이라면 대출 가능 금액과 이를 바탕으로 수익률을 계산하여 입찰가를 결정해야 하며, 단기투자가 목적이라면 높은 양도세를 납부하고도 수익이 나는지 신중히 결정해야 한다. 또한 토지와 상가는 주거용 주택에 비해 환금성이 떨어지며, 오피스텔은 관리비가 비싼 점 등 부동산별 투자 방법도 미리 생각한 다음 투자를 결정해야 한다.

 

출처: "경매가 이렇게 쉬울 줄이야" - 이명재